얼마 전 발표된 6·27 부동산 대책은 특히 수도권과 규제지역에 사는 사람이라면 정말 영향을 많이 받을 것 같아요. 주담대 한도가 6억 원으로 묶이고, 갭투자를 노린 전세대출은 아예 원천 차단됐거든요. 게다가 대출 만기도 줄어들고, 실입주 조건까지 의무화되니 웬만한 사람은 투자는 물론이고 진짜 내 집 한 채 장만하는 것조차 더 어려워졌다는 얘기도 나옵니다.
규제가 강화될수록 투기세력은 막히고 실수요자는 더 철저히 준비해야 유리해집니다. 그래서 오늘은 규제정책의 핵심 정리부터 내집 마련 실전 전략, 갈아타기·청약 시뮬레이션 꿀팁까지 같이 알아보려 합니다.
지금부터 같이 꼼꼼하게 준비해봐요!
갈수록 빡세지는 부동산 규제, 괜찮을까?
지난 6월 발표된 6·27 부동산 대책은 역대급 대출 규제라는 평가까지 나오고 있어요. 대표적인 내용을 먼저 살펴보면
✔️ 수도권·규제지역 내 주담대 한도를 6억 원으로 제한
✔️ 갭투자를 막기위한 조건부 전세대출 전면 금지
✔️ 대출 만기도 40년 → 30년으로 단축, 실입주 의무 강화
✔️ 생애최초 LTV도 80% → 70%로 축소
✔️ 신용대출·정책대출 한도도 대폭 줄이고 가계대출 총량까지 관리!
이쯤 되면 무주택자부터 갈아타기 준비 중인 1주택자까지 모두 대출 한도가 크게 줄어들 수밖에 없어요. 이러다 집값만 떨어지고 사지도 못하는 거 아닌가 하는 걱정이 들지만 그래도 방법을 찾아보자구요.
주담대 6억 제한, LTV·DSR은 어떻게 적용될까?
이번 6·27 대책에서 말한 ‘주담대 6억 한도’는 규제지역(서울·수도권 등) 내 주택담보대출을 받을 때 최대 대출 가능액을 ‘6억 원’으로 제한한다는 뜻이에요. 많은 분들이 헷갈려 하는 게 바로 ‘6억 원 제한이면 LTV나 DSR은 필요 없는 거 아냐?’라는 내용입니다. 결론부터 말하면, 둘 다 여전히 적용됩니다! 그러나 LTV(주택담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율)을 적용해 계산한 한도가 6억보다 높게 나와도 6억 초과분은 못 받는다는 거죠.
1️⃣ LTV(주택담보인정비율): 집값 대비 최대 몇 %까지 대출해줄지 결정하는 비율이에요. 예를 들어 규제지역 아파트라면 보통 40%~50% 정도가 나옵니다.
2️⃣ DSR(총부채원리금상환비율): 내 연소득 대비 1년에 갚을 수 있는 원리금 상한선이에요. 은행권은 소득의 40% 이내로 원리금을 묶습니다.
즉, 계산은 이런 식으로 됩니다; LTV 계산 → DSR 적용 → 최종 대출 한도 산출 → 그 한도가 6억 넘으면 6억으로 제한!
예시로 보면 더 쉽습니다:
- 9억짜리 집이고 LTV 50%라면 최대 4.5억 → DSR로 소득 충분하면 4.5억 전액 가능.
- 15억짜리 집이라면 LTV로는 7억5천이 나오지만, 한도가 6억으로 제한.
- 반대로 DSR이 부족하면 6억이 아니라 4억밖에 못 나올 수도 있음.
- 같은 집으로 추가 주담대는 불가, 대신 신용대출은 DSR 한도 내에서 가능(거의 안 나옴…)
그래서 내 상황에 맞는 대출 예상액을 미리 계산해두는 게 정말 중요합니다.
규제 속 신규 내집 마련 실전 전략은?
자, 그럼 이러한 규제속에서 실수요자는 어떻게 살아남을까요? 꼭 지켜야 할 핵심 전략은 아래 5가지입니다.
✔️ 1️⃣ 실입주 목적을 철저히!
갭투자는 끝났습니다. 실입주 계획과 전입 요건을 맞춰야 불이익이 없어요.
✔️ 2️⃣ 생애최초·청년·신혼부부 혜택 꼼꼼히!
디딤돌·버팀목 대출, 특공 혜택 등은 여전히 존재합니다. 이번 대책으로 LTV는 조금 줄었지만 일반 대출보다는 유리해요.
✔️ 3️⃣ 공급 대책·급매물 흐름을 체크!
고강도 규제로 거래량이 줄면 급매물이 나올 수도 있어요. 또한 1기 신도시 재정비·공공임대 확대 등 공급 신호가 뜨면 청약으로 갈아타는 게 더 나을 수 있습니다.
✔️ 4️⃣ 신용·DSR 관리 필수!
카드론, 마통은 DSR 계산에 포함됩니다. 신용점수를 올리고 부채를 줄여야 한도가 유지돼요.
✔️ 5️⃣ 내 소득 범위 안에서만!
지금은 금리가 높아서 무리한 대출은 큰 리스크예요. 빚에 눌리지 않도록 안정적으로 사세요.
갈아타기 수요자라면 꼭 보세요!
갈아타기는 특히 대출 구조를 더 꼼꼼히 따져야 해요. 기존 집 팔고 새 집 사는 타이밍과 자금 흐름이 꼬이면 큰일 납니다.
✔️ STEP 1: 기존 주택 시세와 잔금 계획 파악
- 현재 집을 얼마에 팔 수 있는지 시세부터 확인.
- 매매가 → 세금(양도세+중개비 등) → 남는 순수익 → 잔금일 스케줄까지 체크.
- 이 금액이 갈아탈 때 내 자본금 역할을 해요.
예) 현재 집 5억에 매매 예정 → 중개비·세금 빼고 4.7억 순수 확보
✔️ STEP 2: 새로 살 집 매매가, LTV 적용 금액 계산
- 갈아탈 집 시세가 10억이라면?
- 규제지역 LTV 40%라면 이론상 4억 대출 가능.
- BUT, 이번엔 최대 6억 한도 제한이 있으니 LTV가 높게 나와도 6억이 상한선.
✔️ STEP 3: DSR로 대출 가능액 다시 한 번 걸러보기
- 연소득으로 상환 가능한 한도를 따짐.
- 예) 연소득 8000만원 → 은행권 DSR 40% → 연간 원리금 상환 한도 약 3200만원.
- 30년 만기 주담대라면 대략 3억~4억대 대출 가능할 수 있음.
- 이 금액이 LTV·6억보다 작으면 더 낮은 금액으로 확정됨.
✔️ STEP 4: 최종 스케줄 시뮬레이션
- 기존 집 매매 잔금일과 신규 집 중도금·잔금일이 겹치면 이중 자금이 필요해요.
- 잔금이 늦게 나오면 ‘브릿지론’을 잠깐 쓰기도 하는데, 이자 부담이 크니 신중해야 합니다.
✔️ 갈아타기 계산 핵심 공식!
최종 대출 가능액 = LTV 계산액 & DSR 계산액 중 작은 값 (단, 규제지역은 최대 6억 제한)
갈아탈 집 가치 냉정히 따져보기: 역세권·학군·재건축 등 실거주+투자가치가 없으면 그냥 버티는 게 나을 수도 있어요.
마무리 꿀팁
부동산 규제가 점점 더 빡세져도 결국 실수요자는 살 길이 있어요. 중요한 건 내 상황을 현실적으로 계산하고, 쓸 수 있는 혜택은 다 찾아서 쓰는 거죠,
✔️ LTV·DSR 미리 계산하기
✔️ 신용·부채 관리해서 최대한 한도 확보
✔️ 실입주 요건 철저히
✔️ 청약·급매물 기회는 꾸준히 체크!
이렇게 준비해두면 기회를 잡을 수 있는 날이 올거에요. 포기하지 말고 꼭 준비해보자구요.